- Öncelikle LLC şeklindeki bir sermaye şirketinin hangi eyalette kurulduğundan bağımsız olacak şekilde başka bir eyalette taşınmaz sahibi olması yasal olarak mümkündür. Fakat LLC üzerinden taşınmaz satın alınmasının çeşitli avantajları ve dezavantajları bulunmaktadır.
Bir ev satın alınırken LLC üzerinden alınmasının faydaları:
Bir işletme yapısı olarak, LLC üyelerine iki temel yasal koruma sunar:
- Sınırlı sorumluluk koruması
- Kişisel varlık koruması
Bu her iki yasal koruma da oldukça mantıklıdır. Sınırlı kişisel sorumluluk, bir üye olarak mülkte meydana gelen herhangi bir yanlıştan sorumlu tutulamayacağı anlamına gelir.
Kişisel varlık koruması, şirketin iflas etmesi veya yüksek bir yasal faturayla karşı karşıya kalınması durumunda hiçbir alacaklının kişisel varlıkların peşinden gidemeyeceği anlamına gelir (Sınırlı sorumluluk ilkesi).
Bunun ötesinde, mülk satın almak için bir LLC kullanmanın birkaç avantajı daha vardır.
Birden fazla yatırımcı imkanı: LLC'ler, bir mülk satın almak için arkadaşlara, aileye veya iş ortaklarıyla birlikte para biriktirmeye izin verir.
Ortak iş girişimleri yürütün (Joint Venture): Daha büyük projelere ortak yatırım yapmak için diğer LLC'lerle birlikte çalışılabilir veya daha geniş bir hizmet yelpazesi sunulabilir.
Yabancı yatırımcılar: ABD vatandaşı olmayanlar ve sakinler, LLC üyesi olmadıkça yerel bir emlak piyasasına kolayca yatırım yapamazlar. Yasal olarak, tüm eyaletler LLC'nin Kuruluş Sözleşmesi'nde listelenen yabancı LLC üyelerine izin verir ve bu nedenle şirketin mülküne sahip olur.
Ticari kişisel emlak vergileri (Business personal property taxes): Teksas, Batı Virginia, Virginia, Arkansas, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi ve Oklahoma gibi eyaletler, işletme envanteri (buna gayrimenkul dahil) üzerinden vergi toplar. Bu durum, LLC aracılığıyla ev alma halinde ekstra bir vergi yükü yaratmaktadır. Maryland eyaletine vergi oranı ile ilgili bilgi almak için mail atılmıştır.
Mortgage almada zorluk: LLC aracılığıyla ev alındığında, LLC hissedarları, şirketin borçlarından kişisel olarak sorumlu olmazlar. Bankalar, bu sınırlı sorumluluk sebebiyle, LLC üzerinden gayrimenkul alımlarında kredi verme konusunda çekingen davranırlar.
Mortgagelı ev satışı problemi: LLC üzerinden mortgage ile alınmış ev satılmak istendiğinde, satış sırasında kalan mortgage borcunun tamamının ödenmesi gerekmektedir.
LLC aracılığıyla ev almanın avantajlarını ve dezavantajlarını incelendiğimizde, şayet yatırımcı gayrimenkul işi yapmayacaksa ve yalnızca bir ev alacaksa LLC üzerinden değil kendi adına ev alması önerilmektedir.
Alınan evin daha sonra Türkiye’deki yasal mirasçılara nasıl geçeceği konusunda ise bir kaç ufak bilgi buldum. Öncelikle Maryland’de ve bir çok eyalette ölüm tarihinden itibaren 9 ay içerisinde kalan taşınmaz vergilerinin ödenmesi gerekiyor. Miras bırakanın öldüğü tarihte ABD’de bir taşınmazı bulunuyorsa yasal mirasçıları veraset ilamını evin bulunduğu yerden alması gerekmektedir. Ardından bu veraset ilamının Türkiye’deki yasal mirasçıları açısından da sonuç doğurabilmesi adına Tenfiz dediğimiz “ulusal hukuk tarafından tanınma” işleminin gerçekleşmesi gerekiyor.
Ödenecek vergiler ise;
- Emlak vergisi mülkün olduğu yerel otoriteye ölen kişinin malvarlığından ödenir.
- Veraset ve intikal vergisi ise yasal mirasçılar tarafından ödenmelidir.